서울시 토지거래허가제 확대와 2025년 부동산 규제의 현주소

2025년 서울시 강남3구·용산구의 토지거래허가제 확대 지정 배경과 실거주 요건, 정책 신뢰성 논란 등을 분석한 글입니다. 부동산 규제 정책의 현주소를 전문가 시각으로 해석합니다.

 

서울시 토지거래허가제 확대와 2025년 부동산 규제의 현주소

 

 

2025년 3월, 서울시와 정부는 다시 한 번 강도 높은 부동산 규제를 꺼내 들었습니다. 지난달 잠실·삼성·대치·청담(이른바 '잠삼대청') 지역을 토지거래허가구역에서 해제한 지 불과 한 달여 만에 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 전역의 아파트를 토지거래허가구역으로 재지정하면서 시장에 큰 파장을 불러일으켰습니다.

 

 

이번 정책은 갭투자 차단을 위한 실거주 요건 강화와 함께 서울시 면적의 27%를 규제 대상으로 포함한 유례없는 조치로, 토지거래허가제의 실효성과 신뢰성 문제를 다시 한 번 대두시키고 있습니다.

 

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1. 토지거래허가제의 개념과 목적

토지거래허가제는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조에 따라 일정 지역 내에서의 토지 거래에 대해 관할 지자체장의 사전 허가를 받도록 한 제도입니다. 주로 지가 상승 억제, 투기 수요 억제, 개발 이익 선제적 관리를 목적으로 시행됩니다.

 

주거지역에서는 대지면적 6㎡ 이상, 상업지역에서는 15㎡ 이상의 부동산을 거래할 경우 허가가 필요하며, 주거용 토지의 경우 2년간 실거주 요건이 적용됩니다.

 

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2. 2025년 서울시 토지거래허가제 확대: 전례 없는 조치

2-1. 강남3구·용산구 전체 아파트 규제

2025년 3월 19일, 정부와 서울시는 긴급 부동산 관계기관 회의를 통해 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 전역의 아파트를 6개월간 토지거래허가구역으로 지정한다고 발표했습니다. 이는 제도 도입 이후 최초로 행정구 단위 전체 지정이라는 이례적인 사례로 기록됩니다.

 

• 지정 기간: 2025년 3월 24일 ~ 2025년 9월 30일 (6개월)
• 대상: 약 2,200개 아파트 단지, 총 40만 가구
• 거래 제한: 실거주 의무 (2년), 갭투자 금지
  
  

2-2. 지정 면적 세 배 증가

이 조치로 서울시의 토지거래허가구역은 기존 52.79km²에서 163.96km²로 확대되어 서울 전체 면적의 약 27%에 해당하는 지역이 규제 대상이 됩니다. 이는 시장 과열 조짐이 서울 전역으로 번지는 것을 차단하기 위한 선제적 조치로 풀이됩니다.

 

토지거래허가제

 

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3. 실거주 요건 강화와 갭투자 차단 효과

토지거래허가구역에서 가장 핵심적인 제한은 실거주 요건입니다. 아파트 매입 시 매수자는 2년 이상 실제 거주해야 하며, 이를 어길 경우 2년 이하의 징역 또는 거래 토지가격의 30%에 해당하는 벌금이 부과됩니다.

 

이로 인해 전세를 끼고 집을 사는 갭투자 방식은 원천적으로 차단됩니다. 국토교통부는 2023년 갭투자 비율이 높았던 지역에서 실거주 의무를 부과한 이후 투자 목적 거래량이 최대 70%까지 감소한 바 있다고 밝혔습니다.

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4. 정책 혼선과 시장 혼란

이번 조치의 배경에는 지난달 ‘잠삼대청’ 해제 이후 단 35일 만에 급등한 집값이 있습니다. 해제 발표 직후, 잠실과 대치동 일대의 아파트 가격이 평균 2.5% 상승했고, 실거래량도 급증했습니다.

 

이에 따라 서울시의 오락가락 정책 행보가 도마에 올랐습니다. 전문가들은 정책의 일관성 부족이 시장의 불확실성을 키우고, 정책 신뢰도를 훼손한다고 지적합니다.

 

 

토지거래허가제

 

 

 

👀 초보자가 꼭 알아야 할 포인트!

구분	설명
실거주 목적	매입한 뒤 2년간 실제로 살아야 허가 가능
투자 제한	전세를 끼고 사는 방식은 불허 가능성 높음
허가 절차	구청에 매수인 정보와 주거 계획서 제출 필요
위반 시 불이익	허위 목적 허가 → 계약 무효 + 과태료

💡 중개업소나 전문 법무사 도움을 받는 것이 좋습니다.

 

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5. 토지거래허가제의 문제점

5-1. 형평성 논란

같은 서울시 내에서도 일부 지역만 규제 대상이 되어 지역 간 형평성 문제가 끊임없이 제기됩니다. 또한 대지면적 기준이 일률적이지 않아 현실과 동떨어진 측면도 있습니다.

5-2. 투자자 위축 및 시장 왜곡

실거주 의무는 투자 수요를 억제하는 데 효과적이지만, 임대차 시장 위축, 거래 절벽이라는 부작용을 초래할 수 있습니다. 특히 중장기적으로 공급 위축으로 이어질 우려가 큽니다.

5-3. 정책 신뢰성 훼손

단기간 내 규제를 해제하고 다시 지정하는 정책은 시장의 예측 가능성을 떨어뜨립니다. 이는 실수요자뿐만 아니라 건설사, 금융기관 등 다양한 경제 주체의 의사결정을 어렵게 만듭니다.

 

 

토지거래허가제

 

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6. 향후 전망과 정부 계획

정부는 이번 조치를 시작으로 마포·성동구 등 인근 지역까지 토지거래허가구역을 확대할 가능성을 열어두고 있습니다. 또한, 상황에 따라 기존 구역의 지정 기간 연장도 검토하고 있어 향후 부동산 시장에 상당한 영향이 예상됩니다. 따라서 부동산 투자자는 물론 실수요자들도 향후 정책 변화에 촉각을 곤두세울 필요가 있습니다.

 

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결론

2025년 서울시의 토지거래허가제 확대는 정책의 실효성과 시장 안정성이라는 두 가지 목표를 동시에 추구하는 조치입니다. 하지만 반복되는 규제 해제 및 재지정은 시장 혼란과 정책 불신을 야기할 수 있으며, 장기적인 정책 방향성과 정합성에 대한 검토가 필요합니다.

 

투기 억제와 실수요 보호라는 원칙 아래, 제도의 실효성과 수용성을 높이기 위한 정교한 설계가 이루어져야 할 것입니다.

참고자료

• 국토교통부, 『2025 주택시장 안정화 방안』, 2025.3.19 발표자료
• 서울시청 보도자료, 『토지거래허가구역 확대 지정 공고』, 2025.3
• 한국개발연구원(KDI), 『부동산 정책의 신뢰성과 수용성 분석』, 2024