상가임대차보호법- 상가건물 임대차보호의 적용 범위와 민법에 따른 임대차와의 내용

안녕하세요! 오늘은 상가건물 임대차 보호의 적용범위와 민법에 따른 임대차와의 다른 내용이 어떤 것이 있는지 자세히 설명해드리도록 하겠습니다. 상가건물 임대차 보호법은 민법의 특별법입니다. 따라서 상가건물 임대차에 대해서는 상가건물 임대차 보호법의 규정이 민법보다 우선적으로 적용되고 그 밖의 일반사항에 대해서는 민법 채권편의 임대차 관한 규정을 적용합니다. 이에 관련하여 다음과 같은 내용을 정리해보도록 하겠습니다.

 

상가건물의 임대차 보호법 적용범위.

상가건물 임대차보호법은 임차목적물은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에 적용되고 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에도 적용됩니다. (동법 제2조 제1항)  여기서 중요한 부문은 임대차 목적물이 영업용으로 사용되어야 한다는 점이 중요합니다. 결국 사업자 등록을 할 수 없는 동창회 사무실, 종교단체 사무실, 자선단체 사무실은 상가건물의 임대차 보호법에 적용되지 않습니다.  

 

여기서 잠깐 모든 영업용으로 사용되는 상가건물 임대차가 모든 상가건물의 임대차 보호법에 해당되는 것은 아니고 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액 이하인 상가건물 임대차만 적용됩니다. 해당 내용은 상가건물 임대차 보호법 제2조 제1항 및 상가건물 임대차 보호법 시행령 제2조 제1항에 있습니다. 지역별 보증금의 범위는 다음과 같습니다.

 

•  서울특별시 : 9억원 이하
• 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) 및 부산광역시: 6억 9천만 원 이하
• ※ 과밀억제권역에 해당되는 지역은 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천 경제 자유구역 및 남동 국가 산업단지는 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월 특수지역을 제외)입니다(「수도권정비계획법」 제2조 제1호, 「수도권정비계획법 시행령」 제2조 및 별표 1).
• 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 5억 4천만 원 이하
• 그 밖의 지역 : 3억7천만원 이하
• 그 밖의 보증금과 월세가 같이 있는 경우, 월 단위 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액을 임차보증금입니다. 상가건물 임대차 보호법」 제2조 제2항, 「상가건물 임대차 보호법 시행령」 제2조 제2항·제3항에 내용이 있습니다. 간단하게 예를 들어 설명해드리면  서울특별시에 소재하는 상가건물에 보증금 3,000만 원, 차임액 200만 원에 임대차 계약을 했을 경우 보증금은 2억 3천만 원입니다.(월차임 200만 원 X 100)+보증금 3000만 원 =2억 3천만 원입니다. 이에 해당 상가건물은 상가건물 임대차 보호법에 적용을 받습니다.(서울특별시 기준 보증금은 9억 원 이하 이기 때문입니다.)

그 밖의 경우 기준 금액 이상의 고액 보증금일 때와 일시적인 사용을 위한 임대차(단기계약) 일 경우 상가건물 임대차 보호법 적용되지 않다는 사실도 기억해두시길 바랍니다.

 

상가건물 임대차보호법과 민법에 따른 임대차의 차이점

위의 내용에서 설명한 것처럼 기준 금액 이상의  상가건물 임대차는 상가건물 임대차 보호법에 적용을 받지 않고 민법에 따른 임대차 규정이 적용됩니다. 그렇다면 상가건물 임대차 보호법과 민법에 따른 임대차의 주요 차이점이 무엇인지 확인해보겠습니다.

항목	상가건물 임대차 보호법	민법에 따른 임대차
대항력의 취득	상가건물을 인도받고, 사업자등록 신청한 다음 날부터 제3자에 대해 대항할 수 있음 (상가건물 임대차보호법제3조제1항).	제3자에게 대항하기 위해서는 임대차등기해야 하고, 등기한 때부터 제3자에게 대항할 수 있음 (민법 제621조)
임대차의 존속기간	임대차의 존속기간은 최소한 1년간 보장 다만 임차인은 1년 미만으로 계약을 한 경우 정한 기간이 만료 되면 임대차계약의 종료를 주장할 수는 있음 (상가건물 임대차보호법 제9조제1항).	*일반적으로 임대차 계약의 기간은 당사자 약정에 따라 정한기간이 만료될 때까지
차임의 증감청구	임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 차임 또는 보증금이 적정하지 않다고 판단하게 된 경우 임차인 및 임대인 양 당사자는 그 증감을 청구할 수 있습니다. 다만, 임대인의 증액 청구의 경우 청구 당시의 차임 또는 보증금의 5%의 범위 내에서만 증액을 청구할 수 있음. (상가임대차보호법 제11조제1항)및 (상가건물 임대차보호법 시행령 제4조).	상가건물에 대한 공과부담의 증감나 그 밖의 경제사정의 변동으로 약정한 차임이 적정하지 않다고 판단하게 된 경우 임차인 및 임대인 양 당사자는 이후의 차임에 대한 증감을 청구할 수 있음 (민법 제628조).
묵시의 갱신	임대차기간 만료 전 6개월~1개월까지 사이에 임대인이 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않으면 전 임대차 동일한 조건으로 다시 임대차 계약이 갱신되는 것으로 봄, 이 경우 임대차의 존속기간은 1년 (상가임대차보호법 제10조4항)	상가건물에 대한 임대차 기간이 만료된 후 임차인이 그 건물을 계속 사용, 수익하는 경우 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봄 (민법 제639제1항)
묵시의 갱신 해지 이후 통고	임대인은 1년 이내 해지통고할 수 없음 임차인은 1년 이내라도 임대인에게 계약해지통고할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차 계약은 해지 (상가임대차보호법 제10조 제5항)	묵시의 갱신 이후 당사자는(임대인/임차인) 언제든지 해지통고를 할 수 있음 임대인의 해지통고는 6개월 임차인의 해지통고는 1개월이 지나면 임대차 계약은 해지 (민법 제635조 및 제639조 제1항 단서)

상가(사무실) 임대차 계약 시 지역별 정해진 보증금의 일정 기준금액을 확인하시고 상가임대차 보호법과 민법 어디에 규정에 적용되는지 알고 계신다면 계약의 양 당사자가 다투는 일이 줄어들 것으로 예상합니다. 특히 상가건물 임대차 보호법은 강행규정으로 당사자의 의사와 관계없이 이 법의 규정에 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없으니 이 점도 기억해주시길 바라겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다.