상가임대차보호법 임대차 계약서 작성시 표준계약서 사용 권장

안녕하세요! 오늘은 상가임대차 계약 시 상가임대차계약서를 사용하실 텐데요 이때 임대차 계약서의 형태는 어떻게 되는지? 표준계약서를 꼭 사용해야만 하는지에 관련하여 표준계약서 작성과 주요 내용에 대해 간단히 정리해 드리겠습니다.

도움이 되셨으면 합니다.

<상가임대차 계약>

상가건물 임대차계약은 임대인이 상가건물의 전부나 일부를 임차인에게 사용 수익 하게 하고 임차인은 그에 대한 대가로 차임을 지급할 것을 약정하는 계약입니다. 임대인은 임대차 계약에서 임차 목적물을 사용수익 할 수 있도록 해주고 그에 대한 대가로서 차임을 지급받기로 한 한쪽 당사자를 말합니다. 임차인은 임대차 계약에서 임대인 소유의 임차물을 사용수익 하고 그 대가로 차임을 지급하기로 하는 한쪽 당사자입니다. 양쪽 당사자가 만나서 계약서를 작성하면 되는 이때 법무부에서 국토교통부와 협의를 거쳐 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담 등의 내용이 기재된 상가건물표준계약서를 정하여 그 사용을 권장하고 있습니다.(상가임대차 보호법 제19조) 권장하고 있는 상황이며 꼭 표준 계약서를 사용해야 하는 것은 아닙니다. 그러나 표준계약서를 작성 시에는 일반 계약 시 발생할 수 있는 문제점을 사전에 방지할 수 있는 장점이 있으니 되도록이면 사용하시는 것을 추천드립니다.

 

<상가임대차 표준계약서>

국토교통부상가건물임대차 표준계약서.pdf

0.12MB

상가건물 임대차 표준계약서에는 거래당사자의 인적사항, 임차 상가건물의 표시, 보증금, 차임, 임대차기간, 임차목적, 사용관리수선, 계약의 해제, 채무불이행과 손해배상, 계약의 해지, 계약의 종료와 권리금 회수 기회 보호, 재건축 등 계획과 갱신거절, 비용의 정산, 중개보수 등, 중개대상물 확인, 설명서 교부, 특약사항 등이 나열되어 있습니다.

임대차 계약 후에는 상가건물임대차계약서, 중대 대상물 확인설명서(개업 공인중개사 중개 시), 공제증서(개업 공인중개사  중개 시) 등이 있습니다.

 

국토교통부가 21년 8월 21일 발표한 상가건물임대차 표준 계약서에는 개정사항을 반영한 내용이 되어 있습니다. 주요 개정 내용은  1) 소송전 상가임대차분쟁조정위원회 조정 절차 선행, 2) 임차인이 조정 신청에 임대인이 응할 의무 명시, 3) 임대인과 이밀 합의된 경우, 집합 금지 조치 등 경우 6개월 간 차임 연체 효과 미발생, 4) 코로나로 3개월 이상 집합 금지, 제한 조치를 받은 폐업 임차인에 계약해지권 부여 등 5) 계약갱신 요구-임차인의 계약갱신요구권 행사기간 연장 10년, 임대료 인상률 상한 5% 인하 등 6) 차임 등의 증감 청구권-차임증감 청구 사유에 코로나 19와 같은 제1급 감염 법 등에 의한 경제사정의 변동을 명시 등이 기재되어 있습니다.

<상가건물 임대차 계약의 체결시 주요 사항>

상가건물 임대차 표준 계약서 및 일반 임대차계약서를 사용 시  꼭 들어가야 할 내용은 임대차 계약서 내용은 거래당사자의 인적사항, 물건의 표시, 계약일, 거래금액, 계약금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항, 물건의 인도 일시, 권리이전의 내용, 계약의 조건이나 기한이 있는 그 조건 또한 기한, 중개대상물 확인, 설명서 발급일자, 그 밖의 약정 내용이 기재되어야 합니다. 여기서 임대차 계약의 기간은 일반적으로 임대차계약의 당사자의 약정에 따라 정한 기간이 만료될 때까지 존속되며 상가건물 임대차 보호법의 경우 기간을 정하지 않거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.

 

또한 상가건물 임대차를 하는 경우, 임차인은 불리한 조건으로 임대차 계약을 하지 않기 위해 특약 사항을 기재할 필요가 있고, 검토할 필요가 있습니다. 특히 상가건물 임대차 표준계약서에서는 1) 입주 전 수리 및 개량. 2) 임대차기간 중 수리 및 개량, 3) 임차 상가건물 인테리어 4) 관리비의 지급 주체, 시기 및 범위, 5) 귀책사유 있는 채무불이행 시 손해배생액 예정 등을 특약 사항의 예시로 하여 사전에 관리 관계를 명확히 정할 수 있도록 하고 있습니다. 예를 들어 관리비를 미납되는 경우 납부해야 할 대상이 임차인이 아니라 임대인이 될 수 있으니 명확한 주체를 정하는 것이 중요합니다.(특약사항을 꼼꼼히 체크하시는 게 중요합니다.)

 

상가건물임대차 표준계약서 주요 세부 내용은 다음번에 안내해드리겠습니다.

 

읽어주셔서 감사합니다.