안녕하세요. 임대차 보호법에는 주택임대차 보호법과 상가건물 임대차 보호법으로
민법에 대한 특례로 규정하고 있으며 주거용 및 상업용 등 임대 목적에 따라 나눠지고 있습니다.
<임대차 보호법의 목적>
주택임대차 보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써
국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있어요.(주택임대차 보호법 제1조)
상가임대차 보호법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민경제생활의
안정을 보장함을 목적으로 하고 있어요(상가건물 임대차 보호법 제1조)
<임대차 보호법, 계약의 해지와 갱신거절의 법률별 기간 비교>
민법, 주택임대차 보호법(민간임대 특별법), 상가건물 임대차 보호법에 나오는 계약의 해지와 계약갱신의 거절에 대한
임대차 보호법의 법률별 기간 비교한 표이에요.
구분 | 계약의 해지 | 계약갱신의 거절 |
민법 | 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때 제640조(차임연체와 해지) |
민법 제639조, 635조, 636조 참고 |
주택임대차보호법 | 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때 [민법]제640조, [주택임대차보호법]제6조제3항 |
임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 제6조의3(계약갱신 요구등) |
민간임대특별법(표준임대차계약서) | 월 차임을 3개월 이상 연속하여 연체한 경우 시행령 제35조(임대차계약의 해제, 해지등) | 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 제6조의3(계약갱신 요구 등)1항 |
상가임대차보호법 | 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 제10조의8(차임연체와 해지) |
임차인이 3기 차임연체에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 제10조(계약갱신 요구 등)제1항 제1호 |
여기서 잠깐, 환산보증금 초과 임차인(상가임대차 보호법)인 경우에도 계약 해지와 계약갱신거절은 민법이 아니라 상가임대차 보호법의 적용을 받아요. 그리고 2기 연체 또는 3기 연체 사실만으로도 자동 해지는 안되며 임차인에게 해지 의사가
도달했을 때 해지 효력이 발생하고 이때 의사표시가 임차인에게 전달되기 전에 연체액을 전부 또는 일부 지급하여 2기 또는 3기 연체액에 미달되는 경우 해지해도 해지 효력이 없지만 반대로 해지 의사표시가 임차인에게 전달된 뒤 연체액을 지급한 경우에는 해지 효력은 유지가 됩니다. 차임 연체로 인한 해지는 의사표시가 임차인에게 전달되었을 때 즉시 효력이 발생한다는 점 알아두시면 좋을 것 같아요.
참고로 여기서 해지 뜻은 계속적인 계약을 장래에 향하여 실효시키는 것을 말하는데요
해지권의 발생은 당사자의 계약 또는 법률의 규정에 의하여 발생하고
해지권 행사는 상대방에 대한 의사표시하고, 해지의 의사표시는 철회하지 못한다는 사실을 말해요.
<기타 기간 비교>
임대차 보호법의 계약갱신 요구기간 및 묵시적갱신 계약존속기간, 계약갱신요구 임대차 기간에
대한 비교표인데 기간의 차이가 다르니 이 점 유의하셔서 참고하시길 바랄게요.
구분 | 주택임대차보호법 | 상가임대차보호법 |
계약갱신요구기간 | 임대차가 끝나기 6개월~2개월 전 | 임대차 끝나기 6개월~1개월 전 |
묵시적갱신 계약존속기간 | 기존 계약서가 1년이더라도 2년 | 기존 계약서가 2년이더라도 1년 |
계약갱신요구 임대차기간 | 2년+2년 | 10년(18.10.16 개정 최초 임대차 기간 포함하여 최대 10년) |
<마무리>
주택임대차 보호법 및 상가임대차 보호법은 우리가 일상생활 속에 자주 접하는 민법의 특례법이니
미리 숙지해두셨다고 꼭 필요한 경우에 도움이 되셨으면 해요. 읽어주셔서 감사합니다
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