전월세 계약시 집주인의 체납정보, 확정일자 부여 현황, 최우선 변제금 적용 여부 확인(공인중개사법 시행규칙 개정안 입법예고)

수원 전세사기를 시작으로 금천, 강서, 양천구에서도 전세사기 의심 피해이 발생하고 있습니다. 전세사기를 피하기 위해서는 여러 가지 확인해야 하고 공인중개사가 있더라도 본인이 직접 체크하는 일도 있습니다. 확인해야 할 내용에서도 임대인의 동의가 있어야 했는데 이번에 그런 점을 보완하여 전세사기 방지를 위해 국토부가 공인중개사법 시행 규칙 개정안 입법 예고를 했습니다.

전월세 계약시 집주인의 체납정보, 확정일자 부여 현황, 최우선 변제금 적용 여부 확인(공인중개사법 시행규칙 개정안 입법예고)

 

공인중개사법 시행규칙 개정안 입법예고

 

현재는 공인중개사가 계약을 진행 시 계약서와 중개대상물 확인, 설명서를 설명한 의무가 있습니다. 이때 등기사항증명서와 건축물대장 등을 임차인에게 제시하고 서류에 체크만 하면 되었습니다.

하지만 올해 안에 중개대상물 확인, 설명서에 확정일자 부여 현황, 전입세대 확인서, 국세 체납 증명서, 지방세 체납 증명서가 추가될 예정입니다. 확정일자 부여현황과 전입세대 확인서는 선순위 임차인을 확인하기 위한 정보입니다. 국세, 지방 체납이 있을 경우에는 임차 주택이 경매될 경우 임차인의 보증금을 보호를 못 받을 있기 때문에 확인해야 하는 상황입니다. 등기부등본에는 체납내용이 표기되지 않기 때문에 임차인이 확인하기 어려운 부분이 있습니다.  이에 관하여 개정 주택임대차보호법에 따라 임대차 계약 때 임대인은 임차인에게 계약 주택의 선순위 보증금 등 임대차 정보와 납세 증명서를 반드시 제시해야 합니다.

중개대상물 확인, 설명서 확정일자부여현황, 전입세대확인서, 체납여부 확인

 

• 계약 주택의 선순위 보증금 등 임대차 정보와 납세 증명서를 반드시 제시
• 중개대상물 확인, 설명서에 확정일자 부여 현황, 전입세대 확인서, 국세, 지방세 체납 증명서를 제시
• 확정일자 부여 현황과 전입세대 확인서는 선순위 임차인을 확인하기 위한 정보

또한 중개대상물 확인, 설명서 개편에 따라 공인중개사는 해당 지역에서 최우선 변제금의 기준인 소액 임차인 기준을 설명하고 최우선 변제금의 금액을 설명해야 합니다. 기존에는 공인중개사가 구두를 설명했던 내용인데 이를 서류상으로 기록해 둔다면 임차인에게 더 유리하겠다는 생각이 듭니다.

중개대상물, 확인서에 3번 항목인 임대차 확인사항에 확정일자 부여현황 정보, 국세 및 지방세 체납정보, 전입세대 확인서 제출은 임대인의 자료제출 및 열람동의 임차인 권리 설명 등을 확인하는 체크란이 추가됩니다. 공인중개사의 임차 주택에 대한 최우선변제금, 소액임차인범위, 최우선 변제금액에 대한 설명과 금액을 기록하게 됩니다.

공인중개사법 시행규칙 입법예고 추가내용

 

공인중개사는 납세 정보 공개가 의무사항이고, 임대차 관련 정보를 공인중개사 설명했다는 점을 확인한다는 임대인과 임차인의 서명란도 새로 만들었습니다. 이를 지키지 않으면  경중에 따라 250만~300만 원에 과태료가 부과됩니다. 

공인중개사설명 서명란

임차 매물의 현장 설명시 설명한 사람이 공인중개사인지, 중개보조원인지, 소속공인중개사인지 설명을 해야 합니다.  중개보조원은 공인중개사 자격증이 없는 분으로 현장 매물 안내를 할 수 있지만 계약을 진행을 할 수 없습니다. 이에 현장안내 등 중개업무를 보조할 경우 중개의뢰인에게 본인이 중개보조원이라는 사실을 미리 알려야 한다고 합니다. 소속공인중개사는 자격증이 있는 분으로 중개업무를 진행할 수 있습니다. 이 항목은 중개대상물 확인 및 설명서에 14번 항목에 현장안내가 추가되어 현장 안내자 신분을 체크할 수 있습니다.

 

중개대상물확인 설명서 현장안내

 

---

이번 수원 전세사기도 임대인 부부와 공인중개사인 아들이 포함되어 있어서 피해가 더 심한 것 같습니다. 중개대상물 확인 및 설명서에 추가되는 내용이라면 미리 전세사기를 방지할 수 있을 듯합니다. 또한 전세 및 보증금이 많은 월세 부분이라면  전세보증금 반환보증 가입을 꼭 하셔서 미리 대비하시길 바랍니다.